Większość z nas zadaje sobie pytanie, co stanie się z naszym majątkiem po śmierci? Zgodnie z obowiązującym prawem, majątek spadkowy podlega dziedziczeniu z mocy ustawy lub na podstawie testamentu. Jeśli zmarły nie pozostawił testamentu, to jego majątek dziedziczy najbliższa rodzina, w kolejności i w udziałach uregulowanych w Kodeksie cywilnym.

Co zrobić, żeby po naszej śmierci cały spadek bądź tylko niektóre jego składniki przypadły konkretnej osobie? W takiej sytuacji sporządzenie testamentu może okazać się konieczne.

Notariusz przygotuje testament z dbałością o zgodność jego zapisów z obowiązującym prawem, co daje większą aniżeli w przypadku testamentu własnoręcznego gwarancję, że wola testatora zostanie zachowana, a interesy naszych najbliższych należycie zabezpieczone.

Testament notarialny gwarantuje bezpieczeństwo ostatniej woli testatora także dlatego, że jako dokument urzędowy, korzysta z domniemania prawdziwości (autentyczności) oraz domniemania zgodności z prawdą tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Notariusz ma obowiązek odczytać testament i wyjaśnić jego treść, a przede wszystkim zadbać o to, żeby testator był świadomy i działał bez przymusu. W konsekwencji podważenie testamentu notarialnego jest z reguły bardzo trudne.

Poza tym, oryginał testamentu notarialnego jest przechowywany u notariusza – co do zasady przez dziesięć lat (po upływie tego okresu notariusz przekazuje oryginały aktów notarialnych do archiwum państwowego). Oznacza to, że nawet jeżeli zgubimy otrzymany od notariusza wypis testamentu lub zostanie on zniszczony, nie ma to wpływu na ważność testamentu bowiem oryginał testamentu jest bezpieczny w kancelarii notarialnej.

Możliwość zarejestrowania testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów to kolejna zaleta testamentu notarialnego. Stanowi to duże ułatwienie dla najbliższych testatora. Zdarza się, że osoba sporządzająca testament nie chce nikogo informować o jego treści za życia. Odnalezienie testamentu – w braku informacji, gdzie testator go sporządził – wiąże się z dużym nakładem czasu i pracy. Testament, który został zarejestrowany w NORT można odnaleźć z łatwością – wystarczy przedstawić notariuszowi akt zgonu testatora.

Jeśli testator zmieni swoją wolę, może zażądać usunięcia testamentu z rejestru, a następnie sporządzić kolejny i również go zarejestrować. Zarejestrowanie testamentu w NORT jest dla spadkodawcy dobrowolne i nieodpłatne.

Notarialny Rejestr Testamentów nie zawiera informacji o treści testamentu ani nie wskazuje spadkobierców. Potwierdza on jedynie fakt sporządzenia testamentu oraz wskazuje, w której kancelarii notarialnej można otrzymać wypis takiego aktu. 

Stwierdzenie praw do spadku należy przeprowadzić po śmierci zawsze – niezależnie od tego, czy osoba zmarła pozostawiła testament, czy też nie.
Nabycie spadku po osobie zmarłej możemy przeprowadzić w sądzie, a od 2009 roku również u notariusza – w sprawach niespornych i niebudzących wątpliwości.

Sprawy spadkowe w sądzie często trwają lata. Sąd wyznacza termin rozprawy, a strony mają obowiązek dostosować swoje codzienne obowiązki do tegoż terminu.

U notariusza możemy umówić się na tę czynność w dogodnym dla nas terminie. Co więcej, notariusz przeprowadzi poświadczenie dziedziczenia w ciągu jednego spotkania, przy osobistym stawiennictwie wszystkich zainteresowanych. Notarialne stwierdzenie praw do spadku możliwe jest nawet w sytuacji, kiedy jeden ze spadkobierców już nie żyje. Notariusz sporządza wówczas tzw. piętrowe poświadczenie dziedziczenia. Niezwłocznie po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz dokonuje jego rejestracji w Rejestrze Spadkowym, wprowadzając do tegoż Rejestru dane wynikające z aktu poświadczenia dziedziczenia za pośrednictwem systemu elektronicznego. Wpisów do tego rejestru dokonują także sądy.
Sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia, zarejestrowany w Rejestrze Spadkowym, ma moc prawną prawomocnego postanowienia o stwierdzenie praw do spadku, które wydaje sąd. 

Zarząd sukcesyjny jest nową instytucją w systemie polskiego prawa. Mogą z niego skorzystać przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej).

Powołanie zarządcy sukcesyjnego może nastąpić za życia przedsiębiorcy (bez udziału notariusza) lub po śmierci przedsiębiorcy (koniecznie u notariusza). Pozwala na kontynuowanie działalności z wykorzystaniem przedsiębiorstwa zmarłego przedsiębiorcy i w konsekwencji zapewnia ciągłość funkcjonowania przedsiębiorstwa mimo jego śmierci. 

Kupując nieruchomość często spotykamy się z terminami zaliczki oraz zadatku. Te dwa pojęcia używane są wymiennie, niestety błędnie. Co prawda zarówno zadatek, jak i zaliczka wiążą się z zapłatą określonej kwoty na rzecz drugiej strony transakcji, ale w rezultacie oznaczają zupełnie co innego i w przypadku odstąpienia od zawartej umowy takie rozróżnienie ma niemałe znaczenie.

Próżno szukać legalnej definicji zaliczki w przepisach prawa. W skrócie, zaliczka to cząstkowa zapłata za zakupioną usługę. Jeśli zawarta pomiędzy stronami umowa dojdzie do skutku, zaliczka ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży. W razie odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, osoba, która otrzymała zaliczkę będzie musiała ją zwrócić bez względu na to, z czyjej winy umowa nie doszła do skutku.

Istota zadatku jest za to wyjaśniona w Kodeksie cywilnym, który stanowi że jeżeli w umowie strony nie przewidziały inaczej, zadatek ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. 

Zapis windykacyjny to instytucja wprowadzona przez ustawodawcę do polskiego systemu prawnego stosunkowo niedawno. Umożliwia testatorowi zapisanie konkretnej osobie określonego składnika majątku, na wypadek śmierci. W konsekwencji oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, niejako automatycznie. W przeciwieństwie do zapisu zwykłego, przy zapisie windykacyjnym nie trzeba zatem zwracać się do spadkobiercy obciążonego zapisem z żądaniem o jego wykonanie.

Podkreślenia wymaga, że testament zawierający zapis windykacyjny może być sporządzony jedynie w formie aktu notarialnego. Warto skorzystać z instytucji zapisu windykacyjnego szczególnie w sytuacji, kiedy obok spadkobiercy powołanego do całego spadku, chcielibyśmy zabezpieczyć konkretną osobę przeznaczając dla niej np. konkretną nieruchomość.

Jeśli nie pozostawimy po sobie testamentu, to po naszej śmierci zgromadzony przez nas za życia majątek będzie podlegał dziedziczeniu na zasadach ogólnych, tzn. nasza najbliższa rodzina odziedziczy wszystkie przedmioty łącznie i dopiero dział spadku (przeprowadzony w sądzie albo u notariusza) pozwoli podzielić poszczególne przedmioty pomiędzy poszczególnych spadkobierców. 

W 2018 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku, poz. 2040), mocą której z dniem 1 stycznia 2019 roku, z mocy prawa, prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta dotyczy nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
• o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przepisy ustawy stosuje się również w sytuacji, kiedy na gruncie zabudowanym budynkami, o których wyżej, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone wyżej nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Jakie konsekwencje dla właścicieli nieruchomości powoduje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności?

Do momentu wejścia w życie ustawy właściciele budynków byli jedynie użytkownikami wieczystymi gruntu zabudowanego wymienionymi wyżej budynkami. Od dnia 1 stycznia 2019 roku dotychczasowi użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntu. W związku z tym, że przekształcenie następuje z mocy prawa, nie jest konieczne składanie wniosku o wydanie zaświadczenia to potwierdzającego. Takie zaświadczenie każdy powinien otrzymać z urzędu – w terminie 12 miesięcy lub w przypadku złożenia wniosku – w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Z przekształceniem wiąże się obowiązek wnoszenia na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (Skarbu Państwa lub gminy) tzw. opłaty przekształceniowej, której wysokość wskazana jest w powołanym wyżej zaświadczeniu. Taką opłatę można uiszczać w rocznych ratach, przez okres 20 lat od daty przekształcenia lub wnieść jednorazowo, korzystając z atrakcyjnej bonifikaty. 

Spadkobiercom ustawowym pominiętym w treści testamentu przysługuje tzw. zachowek, który wynosi 2/3 udziału spadkowego, jeżeli spadkobierca jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy, a 1/2 udziału spadkowego w pozostałych przypadkach. Pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku to instytucja potocznie określana jako wydziedziczenie.

Ustawodawca zezwolił na wydziedziczenie rodziców, małżonka i zstępnych, z tym że jedynie w ściśle określonych okolicznościach. Skutecznie można wydziedziczyć bowiem tylko z racji przyczyn enumeratywnie wymienionych w Kodeksie cywilnym, które nie zawsze są jednoznaczne z przyczynami subiektywnie rozumianymi przez testatora jako powód wydziedziczenia.

Oczywiście wydziedziczony spadkobierca ustawowy ma prawo kwestionować przyczyny wydziedziczenia wskazane w testamencie. Taka sytuacja będzie podlegać ocenie sądu. 

Zawarcie związku małżeńskiego wywołuje również skutki w majątku małżonków. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje, że z tą chwilą powstaje między małżonkami automatycznie wspólność majątkowa. W konsekwencji, od chwili zawarcia związku małżeńskiego wszystkie przedmioty, które małżonkowie nabędą wspólnie bądź każdy z osobna, stanowić będą ich majątek wspólny. Małżonkowie wspólnie decydują o majątku małżeńskim i wspólnie nim zarządzają. Bez względu na to, w jakim stopniu brali udział w jego powstaniu, mają do niego równe prawa.

Polskie prawo zezwala na wyłączenie wspólności ustawowej. W tym celu trzeba udać się do notariusza, który sporządzi dla nas umowę majątkową małżeńską. Ustanowienie rozdzielności majątkowej oznacza, że od momentu podpisania umowy przestaje obowiązywać między małżonkami wspólność ustawowa i każdy z małżonków będzie posiadał swój odrębny majątek. Wszystkie przedmioty nabywane od momentu zawarcia takiej umowy wchodzą tylko do majątku danego małżonka i tylko on będzie miał prawo nim zarządzać. Skutki takiej umowy rozciągają się również na sferę odpowiedzialności za zobowiązania majątkowe. Ustanowienie rozdzielności majątkowej uniemożliwia pociągnięcie do odpowiedzialności jednego małżonka za długi drugiego. 

Intercyza to umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność majątkową, z tym że zawierana przez przyszłych małżonków, a więc przed zawarciem związku małżeńskiego. Ten rodzaj umowy zyskuje w Polsce coraz większą popularność.

W wyniku zawarcia intercyzy w majątku przyszłych małżonków po zawarciu przez nich związku małżeńskiego nie zachodzą żadne zmiany. Co oznacza, że w ogóle nie powstaje między nimi wspólność ustawowa. Dzięki zawartej intercyzie majątek każdego z małżonków nadal będzie należał tylko do niego i nadal tylko on będzie uprawniony do zarządzania nim.

Taki rodzaj umowy jest praktykowany zwłaszcza w sytuacji, kiedy jeden lub oboje małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą, która wymaga swobodnego podejmowania decyzji majątkowych.

Umowę taką można w każdej chwili rozwiązać, przywracając wspólność majątkową małżeńską. 

Przymierzając się do zakupu mieszkania czy innej nieruchomości często myślimy o zawarciu umowy przedwstępnej, tzn. umowy, mocą której umówimy się z drugą stroną, że w określonym czasie i za wskazaną cenę zawrzemy umowę sprzedaży.

Polskie prawo nie przewiduje wymogu formy aktu notarialnego dla ważności umowy przedwstępnej. Dochowanie takiej formy daje jednak stronom szerszy zakres uprawnień, aniżeli zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej.

Do najważniejszych zalet umowy przedwstępnej zawartej u notariusza należy bez wątpienia możliwość skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie – bez konieczności udziału drugiej strony. Mianowicie, jeśli druga strona umowy unika zawarcia umowy sprzedaży, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do sprzedaży zastępuje oświadczenie strony.

Z pewnością umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza przyspieszy i usprawni proces kredytowy. Wszystkie potrzebne informacje dotyczące nieruchomości Bank znajdzie w akcie notarialnym.

Zawarcie takiej umowy daje stronom także szersze możliwości negocjacyjne – umożliwia skuteczne skorzystanie z takich instrumentów prawnych jak prawo odstąpienia od umowy, odstępne, kary umowne czy odmienne uregulowanie zasad zwrotu zadatku.

Warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji zwłaszcza w sytuacji, kiedy inwestujemy wszystkie oszczędności w nieruchomość. 

Dożywocie i służebność osobista mieszkania bardzo często są ze sobą mylone, mimo iż oznaczają zupełnie co innego.

Służebność osobista mieszkania to prawo do zamieszkiwania w czyimś domu lub mieszkaniu. Osoba uprawniona może przyjąć na mieszkanie także swojego małżonka i małoletnie dzieci, a nawet inne osoby, o ile są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Z kolei umowa dożywocia jest nieco bardziej skomplikowana, wiąże się bowiem z przeniesieniem własności nieruchomości. Oddanie wybranej osobie nieruchomości „w dożywocie” powoduje, że osoba ta jest zobowiązana zapewnić dożywotnie utrzymanie, co w braku odmiennych postanowień stron oznacza, że należy przyjąć dotychczasowego właściciela jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Co istotne, dożywocie można zastrzec nie tylko na rzecz osoby przenoszącej własność nieruchomości ale także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Informacja o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia jest wpisywana do księgi wieczystej co powoduje, że każdy nabywca nieruchomości będzie ponosił odpowiedzialność za świadczenia na rzecz dożywotników.

Przepisy prawa przewidują określone konsekwencje w przypadku niewywiązywania się przez nabywcę nieruchomości ze swoich obowiązków. Sąd może zamienić dożywocie na dożywotnią rentę (świadczenie określonej kwoty pieniężnej), a w wyjątkowych przypadkach nawet rozwiązać umowę dożywocia.